ANWALTBÜRO
BOOM & KOLLEGEN
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Umweltrecht
Informationen zu Altlastrisiken und Vorsorgemaßnahmen beim Grundstückskauf.
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Informationen zu Altlastenrisiken
Informationen zu Altlastenrisiken beim Grundstückskauf und zum öffentlich-rechtlichen Sanierungsvertrag
Die mit der Altlastenproblematik verbundene Risikosituation wird sich für Grundstückseigentümer künftig verschärfen. Die naturwissenschaftlich, technischen Möglichkeiten Schadstoffe im Boden und Grundwasser zu erkennen, steigen ständig.
Die Sensibilität von Öffentlichkeit, Verwaltung und Gerichten gegenüber Umweltbelastungen nehmen ständig zu. Zudem haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen durch das am 01.03.1999 in Kraft getretene Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) für Grundstückseigentümer nachteilig verändert. Insgesamt wird die „Sanierungsstelle“ weiter sinken. Über diese Risikosituation sind sich viele private und gewerbliche Haus- und Grundstückseigentümer nicht im klaren. Dieser Umstand führt zu der Einschätzung: „Viele Grundstückseigentümer sind pleite, sie wissen es nur noch nicht“.
Bei der Übernahme von möglicherweise mit Schadstoffen belasteten Grundstücksflächen sind risikomindernde Maßnahmen zur Absicherung des Erwerbers unerlässlich. Angemessene Absicherungsmaßnahmen können vertraglich natürlich nur dann eingestellt werden, wenn die Vertragsparteien über den Zustand des Grundstücks und über etwaige Haftungsrisiken ständig im Bilde sind.
Vorsorgemaßnahmen beim Grundstückskauf
Zunächst gilt der Grundsatz: Je genauer man sich vor dem Kauf eines Grundstücks mit der Möglichkeit von Altlasten beschäftigt, desto sicherer kann man sein, dass ein zu errichtendes Gebäude auf sauberen Grund und Boden steht. Hierbei kann es bei Verdachtsflächen sinnvoll sein, Grundbücher und Bauakten durchzusehen, Branchenbücher und Katasterauszüge zu studieren, um sich ein genaues Bild von der vorherigen Nutzung des Grundstücks zu machen.
Vertragliche Vorsorgemaßnahmen zur Risikominimierung
Sollte ein wie auch immer gearteter Altlasterverdacht auch im Zusammenhang mit den Erwerb von Wohnungseigentum nicht völlig ausgeschlossen sein, sollten entsprechende Regelungen in einem Grundstückskaufvertrag berücksichtigt werden.
Hierbei wird der Verkäufer ein Interesse daran haben, sich von jeder Haftung für das verkaufte Grundstück frei zu zeichnen. Aus dieser Sicht muss also ein Ausschluss sämtlicher Gewährleistungsansprüche und anderer Ansprüche wegen Boden-, Gebäude- oder Grundwasserverunreinigungen, gleich aus welchem Rechtsgrund, vereinbart werden.
Darüber hinaus muss, da es ein Ausgleich zwischen mehreren öffentlich-rechtlichen Störern nur beschränkt gibt, eine Freistellungsverpflichtung des Vertragspartners für den Fall vorgesehen werden, dass der Verkäufer als Störer öffentlich-rechtlich in Anspruch genommen werden sollte.
Nach § 476 BGB greift der Gewährleistungsausschluss nur dann ein, wenn der Verkäufer einen Mangel nicht arglistig verschwiegen hat.
Dies führt zu der Empfehlung: Der Verkäufer sollte dem Käufer umfassend über alle ihm bekannten Bodenverunreinigungen oder zumindest über die Art und Weise der früheren Grundstücksnutzung informieren, die für die Brauchbarkeit des verkauften Grundstücks oder eine evtl. Haftung gegenüber Dritten von Bedeutung sein können. Im Kaufvertrag sollte dies daher ausdrücklich aufgenommen und klargestellt werden.
Im Interesse des Käufers wird es dagegen zweckmäßig sein, das Grundstück bei einem Verdacht auf Altlastenschädigung umfassend untersuchen zu lassen (erst untersuchen dann kaufen!).
Soweit sich ein Altlastenverdacht nicht ausräumen lassen sollte, ist zu empfehlen, dass der Käufer wegen etwaiger Boden- und Grundwasserverunreinigungen von einer öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme vom Verkäufer uneingeschränkt freigestellt wird.
Wichtig bei geplanten neuen Nutzungsmaßnahmen ist, dass rein baubedingt kontaminierter Bodenaushub anfallen kann, der regelmäßig nicht unter eine vertragliche Altlastenregelung fällt, da Abfall sich von einer Altlast im Boden unterscheidet.
Über den verunreinigten Bodenaushub sollten sich die Vertragsparteien darüber verständigen, wer die Entsorgungskosten trägt. Der verunreinigte Bodenaushub ist häufig als Sonderabfall kostspielig zu entsorgen. Bei einer vertraglichen Altlastenregelung ist eine Altlast von Abfall genau zu unterscheiden.
Öffentlich-rechtlicher Sanierungsvertrag
Soweit ein Grundstückseigentümer ohne eigenes Verschulden für eine Altlast im Boden seines Grundstücks durch zuständige Umweltbehörden verantwortlich gemacht werden sollte, wäre an den Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Sanierungsvertrages zu denken. Ein solcher Sanierungsvertrag kann häufig im Verhältnis zu einer Sanierungsverfügung für den Grundstückseigentümer vorteilhafter sein.
Das Sanierungsrisiko lässt sich durch vertragliche Festlegung insbesondere von Sanierungszielen, Sanierungskonzept sowie der Festlegung, wann die Sanierung beendet ist und damit der Grundstückseigentümer von einer Sanierungsverantwortung frei wird, klar eingrenzen. Ein zwischen Verkäufer und Käufer getroffene vertragliche Altlastenrisikoregelung kann im Wege eines dreiseitigen öffentlich-rechtlichen Sanierungsvertrages zwischen Behörde, Verkäufer, Käufer auch öffentlich-rechtlich abgesichert werden. Der öffentlich-rechtliche Vertrag bietet im Hinblick auf eine Risikominimierung eine Vertrags- und damit Investitionssicherheit. Darüber hinaus bietet der Vertrag auch einen gewissen Schutz gegen behördliche Nachforderungen aufgrund späterer, neuerer naturwissenschaftlich-technischer Erkenntnisse oder strengeren rechtlichen Anforderungen.
Angesichts leerer öffentlicher Kassen bietet ein solcher Sanierungsvertrag auch für die zuständigen Umweltbehörden erhebliche Vorteile. Ein entsprechender Vertrag gewährleistet aus Sicht der Behörde, dass die Beseitigung einer Altlast nunmehr ohne ein langwieriges Verfahren in Angriff genommen werden kann . Häufig kann hierdurch auch eine Verschlimmerung der Altlastensituation durch fortlaufende Verunreinigung des Grundwassers ohne ein Einschreiten der Behörde im Rahmen der Gefahrenabwehr in Angriff genommen werden. Häufig kann dadurch auch eine städtebaupolitisch erwünschte Bebauung des Geländes ohne die blockierende Altlastensituation in Angriff genommen werden.
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